В муниципальной УК Курска рассказали, почему берут только новые дома

В минувшие выходные на проспекте Плевицкой жители заселились в новую 17-этажку. Это уже третья новостройка, которой будет управлять муниципальная УК, учредителем которой является администрация города. Когда эту компанию создавали, власти заявляли, что она будет обслуживать общежития, которые никто не хочет брать под управление и станет альтернативой нечистым на руку частным управляйкам. «Единую УК» с уставным капиталом в 1 млн рублей зарегистрировали 4,5 месяца назад. На заседании регионального правительства 1 декабря 2025 года первый замруководителя правительства Курской области Олеся Дворцова отчиталась губернатору, что муниципальная УК получила лицензию.

– Надо будет отдельно по муниципальной управляющей компании собраться и детально всё обсудить. Безусловно, это серьёзный шаг вперёд, но этот шаг должен быть без сучка без задоринки, – потребовал Александр Хинштейн.

«Курские известия» пообщались с директором той самой «Единой УК» Ириной Козыревой и спросили, сколько человек в штате организации, почему КПД отдаёт ей новые дома и будет ли УК брать старые

«Я и на полставки главбух»

– Ирина Николаевна, как вы оказались руководителем этой управляющей компании?

– Меня пригласили, я согласилась.

– Когда вы принимали предложение о работе, прежнего директора здесь уже не было?

– Почему? Был. Мы с ним вместе принимали первый дом. Это было 31 января. Заселялись жильцы 17-этажки на ул. Клевцова, 32. Это была суббота. Он был директором до понедельника, 2 февраля.

– В каком состоянии тогда находилась эта управляющая компания?

– Да в нормальном состоянии. Начинать работать всегда сложно. Когда я пришла на работу, от уставного капитала в 1 млн рублей осталось всего 200 тысяч. Работать в таких условиях, конечно, довольно сложно. Но я не говорю, что бывший руководитель потратил их куда-то не туда. Просто для нормального запуска УК в уставном капитале должно быть не 1, а 10 млн рублей.

Конечно, возникают какие-то вопросы, но, тем не менее, я не могу сказать, что здесь всё плохо, здесь всё нормально. Здесь есть два нормальных кабинета, есть рабочие места у сотрудников. Просто надо взять в управление побольше домов для того, чтобы можно было расширить штат.

– Сколько домов сейчас в управлении?

– Три: две двухподъездные 17-этажки по улице Евгения Клевцова (в одной – 136 квартир, в другой – 204) и трёхподъездная 17-этажка на проспекте Плевицкой.

– Какие планы вы ставите на этот год?

– Увеличить количество обслуживаемых домов, тогда и штат сотрудников увеличим.

– Сколько домов вы запланировали в этом году взять в управление?

(На фото: дом 12 по улице Клевцова)

– Если дома три к нам в этом году придут, будет хорошо. Мы и больше готовы принять, но, чтобы давать рекламу и говорить: «Идите к нам», мы должны показать свою работу. У нас всё только начинается. Для этого тоже нужно какое-то время. Поэтому сейчас у тех, кто изъявил желание, кому светит лишение лицензии управляющей компании, кто совсем недоволен своей управляющей компанией, то мы с удовольствием возьмём дома.

– Как люди могут перейти к вам?

– Обратиться в нашу компанию. Мы пообщаемся и сформируем повестку собрания, которое будем проводить. Потом вывесим на доске объявлений повестку собрания за 10 дней до самого собрания. Потом проведём его, всё объясним, а дальше всё будет зависеть от того, какое решение примут люди. Если люди принимают положительное решение, то подписываем с ними решение и договор управления.

– Такие же 17-этажные дома, как у вас сейчас, или это могут быть «убитые» хрущёвки?

– Я не думаю, что это принципиально. Всё равно управляющая компания – это коммерческая организация. Она существует за деньги, которые получает с жильцов. Я не скрою, тяжело взять одноподъездную двухэтажку с кучей проблем и с нулевым доходом. Но мы не говорим, что мы желаем брать только 17-этажки. Приходили люди уже, мы ведём работу с домами из старого жилого фонда. Разговоров о том, что это будут только 17-этажки, нет. Новые дома к нам пока не идут.

(На фото: дом 7, по проспекту Плевицкой. Это третья новостройка, которую КПД передал под управление муниципальной УК)

– А какие дома к вам просились?

– Девятиэтажки с улицы Парковой и с Северо-Запада.

Не созвонились

– К нам обратилась старшая двухэтажки на Можаевской, 4. Она с большим трудом нашла ваш номер телефона. Сайта и групп в соцсетях у компании нет. Люди хотели перейти к вам. Однако, по словам женщины, вы несколько раз переносили встречу, потом обещали перезвонить и больше на связь не выходили. Получается, такие дома вам брать неинтересно?

(На фото: дом 4 на ул.Можаевской. Его жильцы не смогли перейти у муниципальную УК. Со слов старшей по дому, директор несколько раз переносила встречу, обещала перезвонить, но не сделала этого)

– Я поняла, про какой дом вы говорите. Эта женщина мне звонила. Потом мы с ней договорились, но она позвонила и сказала, что у неё не получается ко мне подъехать. Она мне звонила в районе десятых чисел. Я на тот момент только пришла и даже сказать ничего не могла. Я не понимала, что здесь вообще происходит.

– Кто у вас сейчас в штате?

– На данный момент я и на полставки главный бухгалтер. Все остальные организации работают с нами по договорам.

– Выходит, в муниципальной УК нет своих рабочих, техники. И вы нанимаете субподрядчиков, которые параллельно обслуживают частные управкомпании?

– У нас есть договор на аварийное обслуживание, на содержание, на обслуживание лифтов, на пожарное обслуживание. Аварийным обслуживанием и содержанием занимается ООО «Аварийно-диспетчерская служба» с улицы Почтовой, 13. Организация хорошая. На вызовы выезжает, у них и техника есть. Но расширять штат сотрудников всё равно надо, потому что при увеличении домов, он просто будет необходим. Сейчас техническую часть отслеживаю я, а когда будет больше домов, я физически просто не смогу этого делать. Этим займётся главный инженер.

Ещё слесари нужны, сантехники, электрики. Но чтобы брать людей, нужно платить им заработную плату. Сейчас в увеличении штата нет необходимости. Я справляюсь сама. Какой смысл увеличить штат и работать в убыток?

Ну, допустим, по штатному расписанию у меня есть заместитель. Зачем он мне нужен? Сейчас нет такого, что нам кто-то очень сильно нужен, но мы его по каким-то причинам не берём.

Всё будет зависеть от площади вновь взятых домов. От их состояния. Допустим, придут дома, у которых проблемы с электрикой. Значит, я возьму либо электрика, либо главного инженера, который имеет разряды электрика. А если придут дома с проблемной сантехникой, я возьму сантехника. Если сложатся обстоятельства, что придут новые дома, я просто возьму главного инженера КИПовца себе. То есть всё это будет решаться по мере поступления проблем. Но, опять же, будет ли смысл в расширении штата, если придут три дома? Или гораздо дешевле будет заключить договор подряда?

Муниципальная УК выгоднее?

– Для потребителя есть разница, вы его обслуживаете или частная УК?

– Учредитель у нас – муниципалитет, и при любом исходе событий он готов применить определённые административные меры воздействия для нашего нормального развития. Второй момент.

Если учредителем является физическое лицо, то у него совсем другое желание получить доход от управляющей компании. Муниципалитет готов и ждать, и тому подобное. А физическому лицу всё равно. Город оказывает всяческую помощь.

(На фото: здание Гортеплосети, где «Единой УК» предоставили место )

Предоставили нам два прекрасных кабинета, мебель, компьютеры. Кабинеты находятся на базе Гортеплосети, сейчас тоже будем разговаривать, может быть, часть договоров будем с ними заключать.

В чём прелесть нашей организации? Да в том, что здесь контроль над тем, что творится с деньгами. Например, до 1 марта надо сдать отчёт за прошлый год и согласовать его с учредителем – комитетом по управлению муниципальным имуществом. Следом план хозяйственной деятельности. Это контроль над деньгами людей. Это гарантия того, что они никуда не уйдут.

– А при таком контроле муниципалитет может навязать вам в управление какой-то конкретный дом?

– Нет, это невозможно. Мы это с ними заранее обговаривали. Я вам честно скажу, я очень благодарна им за то, что они сейчас не давят. Я им объяснила, что для того, чтобы говорить о каком-то дальнейшем развитии и существовании, мы должны немножечко обрасти нормальными домами. Потом уже можно говорить о так называемой благотворительности. Я понимаю, что она не благотворительность даже. Просто у людей деньги эти невозможно забрать. Даже на текущий ремонт собрать физически невозможно. И такое ведение бизнеса просто приведёт к закрытию компании. Вот и всё.

Будет ли в дальнейшем разговор с муниципалитетом о конкретных домах? Не знаю. Вы же прекрасно понимаете, что, если Родина сказала: «Надо», значит, надо. Они тоже люди, им звонят и пишут, я это прекрасно понимаю. Они же не виноваты, что законы такие придуманы у нас. По моему личному мнению, муниципальная УК людям гораздо выгоднее.

– А в чём выгода жильцов? Тарифы у вас такие же?

– Тарифы у нас, я бы сказала, даже ниже. Потому что тариф частных управляющих компаний проиндексировался, а мы взяли муниципальный тариф. Без дополнительных услуг в доме, где более 10 этажей и электроплиты, 23,55 рубля за квадратный метр.

– У частных управляющих компаний тариф выше?

– Он у всех получился разный, потому что индексация происходила у всех по-разному. У кого-то индексировалось на уровень потребительских цен, у кого-то – на уровень потребительских цен ЖКХ. Очень разный тариф у всех. Кто-то проиндексировал на одно количество процентов, кто-то – на другое. И получилось, кто на что горазд.

Что по налогам

– Частные УК используют упрощённую систему налогообложения. У вас общая. Можно ли говорить о выгоде жильцов, если вы будете платить больше налогов?

– Будем стараться этот вопрос как-то изменить. Мы постараемся из этого выкрутиться. Когда в феврале я пришла сюда и начала разбираться, у меня возник этот же вопрос. Я говорю: «А чем вы в декабре занимались? Почему вы не ушли на упрощёнку». Это была белая дорога. Потому что доходов там... Никаких 10 миллионов. Мы не говорим об этих деньгах пока.

– У курской администрации уже был печальный опыт с созданием 3 муниципальных УК. Почему сейчас должно получиться?

– Для того, чтобы управляющая компания хорошо работала, нужно с осторожностью брать дома из старого жилого фонда. Потому что потом оказывается не на что жить.

В двухподъездной 17-этажке 9 тысяч квадратных метров жилой площади. Именно на неё начисляется тариф за ремонт и содержание жилья. Это не сбор, это начисление. Из 136 квартир мне могут заплатить 50, а могут 100. Средний сбор с дома составляет около 80%. И это считается неплохо. Но никто не спрашивает: «А сколько вы собрали?». Все спрашивают: «А что вы сделали на эти деньги?». Потому что, если мы не сделали, с нас спросят.

Любой тариф делится на категории: «содержание жилого помещения», «управление» и «текущий ремонт». В расходы на «содержание» входит плата за техобслуживание лифтов, сантехники, электрики, пожарной безопасности и газовое техобслуживание. Кроме того, туда входят санитарная уборка и поддержание порядка на придомовой территории. В компании, где я до этого работала, после всех отчислений на техобслуживание уборщица должна была каждый месяц получать всего 2 тысячи рублей.

Дальше идёт тариф «управление». Из этой статьи расходов я могу потратить деньги на начисление и распечатку квитанций, оттуда берём деньги на заработную плату.

А из строчки «текущий ремонт» я вообще не могу трогать деньги. И брать оттуда деньги себе на зарплату я не могу. Вернее, теоретически я могу это сделать, но практически я этого делать даже не хочу. Потому что я в своё время работала в следствии и прекрасно понимаю, чем это всё грозит. Завтра придут ко мне люди и скажут: «Ирина Николаевна, мы хотим поменять стояк или лавки новые поставить. Нас эти не устраивают. Вот вам протокол собрания». А я им скажу: «Вы знаете, а у меня нет денег. Дворнику на зарплату отдали».

Возникает вопрос: как жить? Когда в обслуживание попадают старые дома или бывшие общежития, где платёжеспособность населения практически нулевая, а проблем море, то происходит то, что произошло с теми компаниями. Их закидали этими старыми домами, и жить оказалось не на что.

– Сколько нужно домов, чтобы УК нормально существовала?

– Чтобы было о чём говорить, нужно всего 10 домов. Я не говорю, что должен быть обязательно новый или старый жилой фонд. Должны быть хорошие жилые площади. Тогда мы можем говорить о каком-то дальнейшем существовании.

Чтобы вы понимали, с тарифа «управление» на содержание сотрудников с двух наших домов по улице Клевцова (32 и 12) я имею всего 66 тысяч рублей. Если у меня будет 10 домов, это другой вопрос. Тогда я уже могу говорить о расширении штата. Потому что, грубо говоря, сбор с четырёх домов будет уже 120 тысяч. Но их должно быть минимум 10.

– А сколько домов старого жилого фонда может позволить себе УК?

– Понимаете, тут нужно смотреть по площади жилого фонда. Одно дело – два дома по 9 тысяч квадратных метров, и другое – один дом на 20 тысяч квадратов. Такие у КПД тоже есть. Они огромные. Мы-то начисляем людям по площади, тариф идёт за один квадратный метр. И тут не важно, старый он или нет. Нет, ну, если это дома аварийные и там ни один человек не живёт, тогда это принесёт определённое количество проблем. А если, допустим, это Северо-Запад, то там есть и десятиподъездные, и одиннадцатиподъездные девятиэтажки. Там жилой фонд по 15-16 тысяч квадратных метров. Я тариф умножу на сумму, и у меня будет больше денег на содержание, на текущий ремонт, на управление.

Сейчас у меня на управление всего 66 тысяч есть. Это нам с бухгалтером на зарплату. А то я бы с разных домов имела 300-400 тысяч рублей. Я уже могла бы подумать, кто мне больше всего нужен из помощников. У меня сейчас бухгалтер работает на полставки. Она пришла из такой же муниципальной управляющей компании – «УК Центральная».

Новостройки в подарок

– Когда жители голосуют за УК и переходят в неё, тут всё понятно. Почему КПД отдаёт вам свои новостройки? У них же есть свои УК. Выглядит так, будто их мэрия попросила, а они не смогли отказаться.

– У нас был заключён договор управления с управляющей организацией КПД.

– То есть они сами к вам пришли и попросили взять под управление эти дома?

– Тут сложный вопрос. Когда я пришла сюда, по большому счёту не понимала до конца что, как, где, зачем и почему. Люди получили жильё под нашим управлением. Если захотят, через год поменяют. Посмотрим, как будет. Мы будем стараться.

Просто сейчас в первую очередь нужно выставить квитанции, поэтому тут не знаешь, за что хвататься. Субботник планируем организовать. Проведу им то, что я в состоянии сделать. Выделю какой-то день и в помещении на первом этаже дома проведу до обеда День бесплатных юридических консультаций. Я сама лично сяду и проконсультирую. Потому что я юрист с 2001 года. Я изучила все виды права, причём на практике.

До этого я работала в другой управляющей компании. Кстати, там был старый жилой фонд, поэтому при переходе сюда мне пришлось самостоятельно изучить, что такое распределители теплопульсары, каков механизм снятия показаний с АСКУЭ (Автоматизированная система коммерческого учёта электроэнергии). В этих новых домах спускаешься в подвал, а там сплошная электроника.

– Наверное, старые дома теперь брать не захотите?

– Я не могу так сказать. Там много своих плюсов, но много и своих минусов. Вы думаете, вот КПДшный дом сдался и, если сейчас начнёт таять снег, у меня кровля не потечёт? Просто дом на пятилетней гарантии.

Я должна заниматься, допустим, привлечением новых домов. А не бесконечно ездить, как я сегодня: одному ответил на вопрос, второму ответил, уже полдня прошло. Кроме того, я хочу сформировать команду, которая будет ответственно работать.

Мы тут каждую копейку экономим. Но инженер КИПовец нужен в первую очередь. Потому что очень много вопросов технического характера, и третье образование в 50 лет я не готова получать. Допустим, стоят шкафы по теплу. У них всё на электронике. И когда отопительный сезон заканчивается, надо переключать и выключать там что-то. А если я не на то нажму, дом останется без воды, без отопления, и, слава богу, если его не затопит.

Алена Мартынова