ЖКХ в вопросах и ответах

В редакцию еженедельника «Курские известия» продолжают поступать письма читателей с вопросами на так называемую коммунальную тему. Куряне интересуются правильностью начислений в своих платёжках, рычагами воздействия на управляющую компанию, своими жилищными правами

Мы публикуем ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы собственников жилья.

– Что, кроме собственной квартиры, принадлежит собственникам помещений?

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:

• помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(Жилищный кодекс РФ, ст. 36, п.1)

– Какие права по контролю за деятельностью управляющей организации имеют собственники?

Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:

• получать от управляющей организации информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
• проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путём проведения соответствующей экспертизы).

(Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.)

– Каковы обязанности управляющей компании по предоставлению ответов на запросы собственников?

Управляющая компания обязана в течение трёх рабочих дней предоставить по запросу собственника документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.

(Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).

– Из чего складывается сумма в платёжке?

Плата за жилое помещение для нанимателя включает в себя:  плату за пользование жилым помещением (плата за наём); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за коммунальные услуги для собственника и нанимателя включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твёрдого топлива при наличии печного отопления).

(ЖК РФ, ст.154)

– С какого периода ТСЖ имеет право насчитать коммунальные платежи на новорождённого ребёнка, с момента начала проживания или с момента регистрации?

Для коммунальных ресурсов (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения) имеют значение зарегистрированные граждане, для отопления – общая площадь квартиры. Воду, газ и электроэнергию потребляет не зарегистрированный, а действительно проживающий в жилом помещении гражданин. Если гражданин зарегистрирован, но не проживает, коммунальные услуги на него не начисляются. И наоборот.

– Отопительный сезон длится полгода, а услуги за тепло взимаются круглый год. Почему?

Плата за отопление составляет около половины суммы всех коммунальных платежей. Если взимать плату только в отопительный сезон, коммунальные платежи в холодное время будут неподъёмными. Плата за отопление «раскидывается» на весь год, чтобы платежи были приблизительно одинаковыми каждый месяц.

– Как заставить управляющую компанию работать?

Чтобы было возможным заставить свою УК работать по закону, всем собственникам квартир необходимо очень внимательно относиться к документам, которые им предлагают подписать. Касается это не только вопросов купли-продажи квартир, сдачи их внаём, но и таких обычных вопросов, как содержание жилья и обеспечение коммунальными услугами, т.е. те вопросы, которые должны оговариваться договором.

Большинство УК предлагают на подпись собственникам квартир типовой договор, в котором, по их заявлению, что-либо менять они не имеют права. То ли лукавят, то ли и сами не знают, что обязательных типовых договоров в данном случае нет и быть не может.

Недаром он называется примерным. Договор предполагает условия как минимум двух договаривающихся сторон. Следовательно, какой бы «типовой» документ ни предлагался одной стороной, вторая имеет полное право на его корректировку. Ещё более опасно для незнакомых с юридическими тонкостями жильцов, когда на основе «типового» договора в ЖКС составляют свой документ.

В договоре нет тарифов, по которым мы должны рассчитываться с коммунальщиками. Тем более, что документ содержит ссылку на нормативные акты РФ и городской власти по вопросу размеров платежей. Жилищный кодекс относит право установления тарифов к компетенции общего собрания собственников дома. Однако коммунальщики стараются лишить своих клиентов этого права, внося в договор пункт о том, что они просто «информируют» жителей об изменении тарифов. И люди, подписывая такие договоры, фактически добровольно отказываются от своих «тарифных» прав.

– Как рассчитывается плата за вывоз твёрдых бытовых отходов –с одного человека или с 1 кв.м. общей площади?

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, в структуру платы за жилое помещение включается плата за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491), содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя сбор и вывоз твёрдых бытовых отходов, а согласно п. 28 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Кроме того, ст. 39 Жилищного кодекса РФ определяет, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, т.е. на 1 кв.м. общей площади жилого помещения.

– Должны ли взимать плату за опломбировку квартирных счётчиков?

Логично предположить, что за весы, отмеряющие количество проданного товара, следует платить продавцу. Но в России ресурсоснабжающие организации были не готовы пойти на такие затраты. Отсюда множество споров, дискуссий, которые порою доходили до суда. 19 сентября 2013 года премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал Постановление №824 Правительства РФ, которое регламентирует процесс опломбировки счётчиков.

Теперь и на законодательном уровне опломбировка квартирных счётчиков должна производиться бесплатно для горожан. Это правило распространяется как на новые приборы, так и на счётчики после ремонта или поверки. Исключение составляют случаи повреждения пломбы по вине собственников жилья или иных лиц.