Какой способ управления многоквартирными домами в Курске работает лучше
16 октября 2018 в 08:51
В Курской области более чем у 140 организаций есть лицензии на управление многоквартирными домами. Среди них есть компании, которые хорошо зарекомендовали себя за последние годы. Но существуют такие фирмы, которые не выполняют работу в доме, а только собирают деньги с жильцов. То же самое и с ТСЖ. По закону в любой момент на общем собрании собственники дома могут сменить форму управления своим домом.
Какая разница?
Прежде чем принимать решение, нужно разобраться, в чём же разница между товариществом собственников жилья и управляющей компанией.
Принципиальное отличие в том, что ТСЖ – некоммерческое сообщество. В нём состоят соседи, которые вместе ведут хозяйственную деятельность. А вот УК – коммерческая структура, нацеленная на получение прибыли. В то же время управляющие компании отличает наличие лицензии. За их деятельностью следит государственная жилищная инспекция, а товарищам остаётся надеяться на порядочность друг друга. В случае чего жаловаться будет некому, да и бессмысленно – ведь любой промах придётся оплачивать из общего кармана жителей дома.
Главное действующее лицо ТСЖ – председатель. Именно от него зависит, насколько грамотным будут управление и качество обслуживания дома и в какую сумму это обойдётся жителям. Согласно Жилищному кодексу РФ, председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в этом доме. В идеале он должен быть инженером, экономистом и юристом в одном лице, при этом ещё альтруистом и порядочным человеком. Работать ему придётся много, а вот получать большую зарплату честным путём вряд ли получится. Размер оплаты определяют так же собственники квартир. В Курске, по данным правозащитников, готовы платить около 10 тысяч рублей.
ТСЖ управляет, как правило, одним или несколькими объектами, расположенными по соседству. А вот у УК могут быть десятки домов в разных районах.
При заключении договора с управляющей компанией собственники могут не вникать в моменты обслуживания. Если вы не явились на собрание, руководство УК и без вас составит график работ и решит, сколько они будут стоить. А вот в ТСЖ регулярно посещать собрания – практически обязанность. Только на них можно принимать решения по обслуживанию дома, причём явка собственников должна быть не менее 50 процентов.
С другой стороны, в товариществе заинтересованы в снижении трат и коммунальных платежей, поскольку управленцы платят по тем же квитанциям. В управляющей компании не факт, что будут искать, как сэкономить. Так что же лучше?
Управляющая компания
Плюсы
В хорошей УК работают обученные инженеры, теплотехники, юристы, паспортисты, слесари, электрики, кровельщики, которые способны быстро решить любую проблему по управлению и эксплуатации дома. Все расходы и работы – от ремонта до уборки двора – чётко спланированы, выполняют их подрядчики строго по графику.
Ещё один плюс – собственные деньги организации. Даже если у жителей возникает задолженность, компания продолжит платить. Например, ремонтники не бросят чинить крышу и продолжат работать.
Представители УК более компетентны в спорах с подрядчиками, так как лучше ориентируются в особенностях и нормах предоставления услуг.
Нет дополнительных расходов для собственников. Плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге, её обязаны выполнить. Вспомните, например, недавний случай с крысами на Литовской, 16. В подвале дома нашли трупы грызунов. Дом находится под управлением ТСЖ. По закону товарищество должно было устранить проблему, однако 30 тысяч рублей на это в правлении не было.
Минусы
Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбрали УК, автоматически получили подрядчиков.
Пожалуй, одна из главных претензий к управляющим компаниям – непрозрачная финансовая деятельность. Наши читатели часто жалуются на то, что не понимают, как и куда тратят их деньги. При этом в УК можно потребовать предоставить договоры с поставщиками энергии; справки о потреблении всем домом энергии, договоры с организациями, осуществляющими содержание и ремонт. Проблема в том, что далеко не в каждом доме найдётся инициативная группа граждан, готовых потратить своё время на сбор и анализ информации о деятельности УК, а значит, деньги жильцов будут продолжать уплывать в неизвестном направлении.
Товарищество собственников жилья
Плюсы
ТСЖ может использовать имущество в доме для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу, например, на фасаде дома или в лифте). И тратить эти деньги на обслуживание общего имущества. УК тоже это может сделать, но не факт, что заработанные деньги потратят на ваш дом.
Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна, и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент. Достаточно обратиться к председателю ТСЖ. Также есть ревизионная комиссия из собственников, которая контролирует расходы правления.
ТСЖ обходится дешевле: вы платите только за реально необходимые услуги. Например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. На ремонт начнут собирать деньги только когда он понадобится.
Подрядчиков можно выбирать. К примеру, не нравится, как работают электрики, наймите других.
Минусы
В ТСЖ могут работать совершенно некомпетентные люди, которые не умеют управлять имуществом и вести дела. В УК случайные люди попадают реже.
Ещё один подводный камень – должники. Допустим, треть собственников не оплачивает квитанции, при этом недостающие суммы раскидывают на всех жильцов. Своих денег у ТСЖ мало или нет совсем, а для продолжения обслуживания подрядчикам надо платить.
В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов и, обычно, навыков ведения ремонта. Почти всегда специалистов придётся нанимать, при этом разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ.
УК + ТСЖ
В последнее время многие полагают, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. В Курске такие дома тоже есть. Схема такая: товарищество заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. У председателя может попросить отчёт каждый собственник, а тот в свою очередь спрашивает с УК. В «Народном ЖКХ» считают, что этот вариант в Курске не так хорош. На деле собственники приходят в УК, их отправляют в ТСЖ и наоборот.
Анна Власова
